中央经济工作会议：努力化解房地产库存 取消过时的限制性措施

人民网北京12月22日电 （唐沰）中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议指出，中国经济运行总体平稳，稳中有进，稳中有好，经济保持中高速增长，经济结构优化，改革开放向纵深迈进，民生持续改善，社会大局总体稳定。

今年主要目标任务的完成，标志着“十二五”规划可以胜利收官。同时，由于多方面因素影响和国内外条件变化，经济发展仍然面临一些突出矛盾和问题，必须高度重视，采取有力措施加以化解。

在房地产方面，中央经济工作会议强调，要努力化解房地产库存，这是近年来中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务进行表述。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，今年中央两次明确提到去库存的政策导向，实际上不是单纯从市场交易活跃的角度出发，而是高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费等层面看，今年购房市场总体活跃，改善型购房需求积极释放。但是，房地产市场投资之所以没起色，在于高库存压力的负面影响。

中央经济工作会议指出，努力去化房地产库存主要从以下几个方面着力。

要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

要取消过时的限制性措施。

也就是说，房地产去库存首先在于扩大需求，帮助农村居民在城市定居，并购买房屋。中国指数研究院（以下简称：中指院）表示，未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴及金融支持等。

在住房制度改革方向，扩大公租房覆盖范围，积极鼓励买房出租。中指院分析指出，住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，更是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；而租赁房源与商品房源打通，一方面可拓宽租赁住房房源渠道，另一方面可同步推进商品房库存与公租房及租赁市场有效衔接转换，促进库存去化。

在严跃进看来，对于房企来说，中央经济工作会议的精神带来三个利好。“第一是降价不可耻，符合政策导向，也符合房地产市场健康平稳发展的导向；第二积极给农业人口促销住房，属于比较贴心的房企，既迎合政府需求，又符合农业人口的居住需求；第三企业成长获得利好，后续经营成本会扩大，目前积极投资符合国家刺激投资的导向。”

值得一提的是，此次中央经济工作会议还明确提出要取消过时的限制性措施。严跃进表示，对房屋所有权的过时限制的取消，其实是为了不动产登记制度的产权登记等开路，同时也是为了给一些有历史遗留问题的房产更好登记而提供的制度保障。对于这样一个制度的推进，积极意义明显，将加速不动产登记制度的推进。

严跃进推测，“之所以在这个政策中提出了房屋所有权过时限制的取消，和此前公众的质疑是有关系的。在新版《不动产权证书》里面曾经出现了‘使用期限’一词，可能会让大家对房屋的所有权的保有持有怀疑态度。所以对于这样一个过时限制的取消，其实某种程度上也是承认房屋产权未来也有取消‘70年产权’的可能。”

除此之外，中央经济工作会议还倡导为去库存提供金融支持。中央提出，未来稳健的货币政策要灵活适度，“稳健”货币政策主调，同时要灵活适度，积极应对经济变化，继续有货币政策放松的可能性较大。

中指院对此解读道，在房地产需求端，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松，为促进需求释放提供支持；在房地产供应端，通过扩大直接融资比重、优化信贷结构等更多形式为房地产企业投融资营造宽松适度金融环境，未来房地产企业通过资本市场进行股权与债权融资的趋势会持续加强，融资成本也有望得到进一步控制。在这样的背景下，房地产企业的融资模式将持续发生变化，房地产金融整合的大格局将持续升级。