西安实体商业现状 万达新天地空置严重租金缩8成

　　西安万达新天地（资料图）

　　实体商业的颓势似乎已难以遏制。截至9月初，已经公布半年报的百货商场中，60%业绩下滑，“绿肥红瘦”的格局已经形成。万达等知名商业巨头，也频频被爆出闭店计划。

　　西安的实体商业现状如何？华商报记者日前对此进行了走访——

　　西安万达新天地空置严重 开业三年租金缩水八成

　　“这地段真是可惜。”在西安市大差市万达新天地一层经营服饰店的孙女士感慨，原本觉得大差市口人气没问题，又靠着万达这金字招牌，开店稳赚不赔，“没想到现在连本都快包不住了。”

　　9月10日中午，华商报记者在现场看到，该商场共有三层，整体人气冷清。一层沿东大街的店面大多开门营业，但进店顾客寥寥，不临街的店铺干脆大门紧锁。二层、三层更为惨淡，基本看不到顾客，近一半的商户也关着门，不少店面上贴着“转让”、“租售”的字样。因为三层集中了湘菜、牛排、主题火锅、焖锅、咖啡等多家特色餐饮店面，华商报记者特意在中午吃饭时间进行观察，发现除了小吃城的人稍多，开门营业的店面里上座率多不足三成。

　　据万达内部人士介绍，虽然身负万达之名，但新天地项目只是由万达进行前期承建，后期的运营、物业管理都交由物业公司来做。

　　万达新天地的租金也一路下滑。2012年开业时，万达新天地的商铺月租曾达到5、600元/㎡，现在一层的月租只有一百元出头一平方米，二、三层的月租更是低至数10元一平，3年间缩水差不多八成。即便如此，空置的商铺仍然少人问津。有商户介绍，该项目是散售而不是自持，缺乏统一管理，空置率一直偏高，再加上附近地铁施工的影响，导致现在的运营惨淡。因为生意差，租不出去，租金越来越低，形成了恶性循环。

　　去百货化，成万达不可逆转趋势

　　有媒体报道称，万达百货在全国的90多家门店，将会被“砍”掉一半。除了关闭济南、唐山、江门、温州、沈阳及荆州等多个地区40多家严重亏损的门店，上海宝山、泉州、襄阳等地区的门店也面临调整，压缩经营面积。

　　经营状况不佳，是万达百货被大规模“处理”的根本原因。公开资料显示，万达百货去年完成收入154.9亿元，同比增长39%，只完成调整后计划的91%。此外，万达百货净利润增亏7%，亏损不断扩大。很多门店都需要万达商业对其“补贴”——止损已成为万达百货的当务之急。

　　“其实在全国范围内，万达在西安的业绩很不错，算得上独善其身。”一位在曾在西安万达供职的人士介绍，新天地店之所以没做起来，和销售型物业有很大关系。说白了，就是都卖出去了，业主自己经营，和万达已经没什么关系了。

　　华商报记者注意到，除了新天地项目，西安其他几家万达广场人气尚可、运营正常，但部分百货也面临调整，例如：民乐园万达百货的负一层，原本被服装品牌的柜面占据，现已进行围挡，并标出了“食尚天地文化餐饮、体验升级”的字样；大明宫万达开业仅仅一年，有门店已经更换品牌、正在重新装修。

　　“万达正在去传统百货化，这是一个不可逆的趋势。”某商业地产业内人士评价。

　　不关地段的事 闭店现象在西安频繁发生

　　“万达百货在全国范围内的关店和调整，其实是百货业、实体商业不景气的缩影。”一位不愿具名的业内人士说，熟悉商业投资的人都清楚，地段是决定此类物业成功与否的关键。西安市面上频发的关店事件，说明地段也不是商业项目的“救命稻草”。

　　小寨被视为“时尚潮流中心”、是仅次于钟楼的西安第二大商圈，去年却连续发生了潮BUY汇、金鹰国际小寨店的闭店事件。今年以来，金莎、银泰等综合性商场，也有多个品牌店面撤柜或更换。

　　RET睿翼德商业地产研究中心分析，金鹰国际小寨店的失败可以归结为“硬件落后、动线混乱和同质化竞争”，有业内的总结更直白“就是业绩不好”。至于潮BUY汇的闭店？固然有“定位单一、主题不明确和内部规划混乱”的毛病，但同质化竞争激烈也是不争的事实，华商报记者了解到，近两年小寨区域内与潮BUY汇定位相似的海港城、百汇市场和飞炫广场经营业绩均有不同程度下滑，商户因此而关店或搬店时有发生。

　　“实体商业的关店潮甚至已蔓延到餐饮。”陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林说，餐饮类业态的利润较高，经营压力较小。今年有很多餐饮店也开不下去了，只能说实体商业整体碰到了困局。

　　五年以内西安商业项目要增加到100个？

　　实体商业的颓势似乎已难以遏制。截止9月初，已经公布半年报的百货商场中，60%业绩下滑，“绿肥红瘦”的格局已经形成。有从业者这么说：百货业面临的严峻状况，不止财务报表上的负增长那么简单，不少百货公司开门一天，就亏损一天。

　　另一方面，面临过剩隐忧的商业地产仍在“垒积木”。据商业地产服务机构世邦魏理仕的一项调查显示，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国就占了9个，中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。

　　西安也面临类似问题。据不完全统计，目前西安拥有的购物中心、百货已超过40家。此前有数据预测，到2020年以前，还将有近60个商业项目（购物中心、百货占重头）集中上市。也就是说，西安的实体商业项目有可能增加到100个。

　　一位熟悉西安商业发展的人士回忆，2008-2011年，每年还只有一个集中式商业项目入市；2012和2013年，西市城、秦汉唐、凯德广场、世纪金花珠江时代广场、赛格购物中心、金莎等扎堆入场；从2014年开始，新增数量开始向两位数靠拢并一发不可收拾，“西安实体商业已经进入了‘超饱和期’。”

　　中国指数研究院监测显示，截止8月底，西安商业市场存量的去化周期超过9年，比年初增加5年，市场风险较高。

　　电商冲击不是借口 抄袭害死实体商业

　　据联商网统计，2014年，全国约200家百货门店关闭，包括141家外资店和60家本土店。今年1-8月，全国百货业态共关闭73家门店，其中不乏百盛、马莎、华堂、尚泰、王府井等知名中外企业。而他们对外解释的原因出奇的一致：宏观经济不景气、市场环境变化、电商冲击。

　　“经济低迷、环境变化和电商冲击并非决定因素。”朱林说，我们能看到有的实体商业难以为继，但也有不少购物中心人气火爆、活的很好。他认为，下滑的主因是消费者的转移和自身模式的缺陷。简单来说，就是同质化竞争带来了实体商业的自相残杀。

　　克而瑞总经理朱郁说，部分项目的衰败，与营销包装不力也有很大关系。看看前面提到的失败案例，有些甚至是传出闭店消息的时候，才被消费者知道。

　　“每出来一个项目，都打出引领西安的概念，实际却是对成功者的抄袭，复制了一个又一个翻版，经营内容雷同，这是目前西安商业项目普遍存在的问题。”金辉地产西安金辉商业物业管理公司总经理郑孟哲指出，甚至连营销也在跟风，比如：开业时展览变形金刚、小动物等。如此抄袭，短期内会带来客流增长，但从招募新的核心客群角度，效果微乎其微。

　　“传统的零售模式也已落后。”郑孟哲举例说，过去零售商经营成本增加，可以通过商品涨价转嫁到消费者身上；现在很难行得通，因为资讯通畅、商品价格透明。既然提价受阻，一些管理滞后的实体店面只好闭店止损或者升级改造。

　　就地消费比购回消费更有前途

　　超饱和的预期下，实体商业和百货业的前景如何？如何在残酷的竞争中脱颖而出？业内人士认为，找准客户需求、线上线下融合或是生存之道。

　　“西安的商业体量增大，很可能会导致多中心的出现，客户分流是必然趋势。”西安邮电大学经管学院院长张鸿教授认为，商业综合体必须找准客户群，点对点出击。他说，以前大卖场挂出打折海报就能坐等顾客上门，现在需要借助互联网手段扩大影响；以前百货门店引厂进店搞联营，现在应尝试定制化、个性化的经营方向。

　　对实体商业与互联网的融合，朱林归纳为“线上嫁店远行，线下带电经营”，也就是线下主做客户体验和交流，在线上进行推广销售。他说，百货和实体商业的思路一定要变，传统的“购回消费”（指消费者买完东西就离开的消费）已经难以打动消费者，当务之急是增加“就地消费”的内容，让顾客愿意留下来。

　　“主题百货是未来商业的发展方向。”郑孟哲说，比如：迪斯尼公园吸引的是以儿童为中心的家庭型顾客，环球影城吸引的是好莱坞电影迷。百货商场又未尝不可做成公园，成为市民消磨时间的去处。

　　有业内人士认为，随着人们消费意识的改变，越来越多的人开始喜欢休闲式消费，自家附近如果有好的去处，自然大家愿意去，而商家要能吸引人来，还能让人来了不想走，这就是就地消费的优势。

　　（记者 李程 李王艳 采写）