深圳房价暴涨的真正原因：6000亿房贷超北京！【2】

　　[摘要]2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。这一波深圳楼市走牛，不是转型牛，不是年轻牛，不是直辖牛，是一波彻头彻尾的“杠杆牛市”。

　　二、2005和2015：刚需推动和泡沫推动的不同版本

　　2005年是深圳楼市的起涨之年，那一年入市的人到现在赚得盆满钵满，房贷已不在话下。2015年的深圳，还能复制上一个十年的光景么？

　　看下面这张图表

　　2005年不但是深圳楼市的起涨之年，也是深圳有史以来成交量最大的一年！当年楼市供应量（预售）是712万㎡，但强劲的需求不但将预售盘一扫而空，而且将往年库存都消化殆尽，成交量高达901万㎡！

　　2006年继续供不应求的市况。到2007年，楼市均价破万，当年的购买力已消化不了，出现过剩。

　　之后两年，深圳人体会了过山车的行情。2008年金融危机之下，楼市骤冷，当年过剩260万㎡；2009年在4万亿刺激之下，供需大逆转。

　　2010年之后的深圳楼市，供应量相比以往大幅下滑，但每年都供过于求，消化不完。积压库存到目前已有逾600万㎡以上。

　　所以在中央财经领导小组的会议上，习大大会喊话“化解房地产库存”的话，就连深圳这样的城市都连续5年供应过剩，何况其他城市？

　　至于为什么供应过剩之下房价还会狂飙，市场还会喊涨？

　　一方面因为需求确实有，虽然“刚需”相比投资客（或者叫资产配置大户）不值一提，但，毕竟，人人都想有个家的需求是在的。

　　再者，也是关键一点，还是政策和银行对房地产的长线呵护，毕竟拉动几十个实体行业：不稳则兜。

　　但是像深圳这样政府一兜就窜起来的情况，是中央不想看到的。

　　这种态势不利于“化解房地产库存”。2014年在930的刺激下，深圳楼市还过剩了近200万㎡。拉高到目前的位置，“刚需”进不了场，非最优效果。

　　言而归之，杠杆已经成了开发商和需求端共同的药丸，吃了就能勃一下，没了哪一端也吃不消。就像股市，如果银行对融资盘提供20年期的长期贷款，并且不限量，破万点那也不是事儿。

　　当下要注意的是，药丸不能永远当饭吃。