房企借文化旅游地产突围 四大问题不容忽视【3】

　　文化旅游地产全方位推动当地经济社会发展

　　在郑华副教授看来，当地产遇到文化和旅游，房地产将不仅实现中国人一般的小康式的家居生活，还将满足中国人的娱乐、休闲、旅游、审美、创意性的生活和生产方式需求，并带动相关产业集群的转型、升级和再造，推动当地经济和社会向更高级别的层次发展演变。她表示，“文旅地产开发对所在地经济社会发展的推动常常是全方位的，交通、餐饮、商业、酒店、娱乐、旅游、通信和整个城镇面貌等各个领域均从中受益。”

　　她说，“以横店为例，横店过去曾是个地图上找不到、不通火车、没有机场的地方。1996年以前，它只是浙江金华地区东阳市的一个10平方公里的小镇，人口6.8万。而现在，横店已经开设了自己的机场、高铁车站、期货交易所、古玩拍卖行、大学、影视职业学校等，俨然成为一个现代化的中小型城市。现在横店镇的区域面积达到 121 平方公里，人口接近20万。”

　　洛带古镇 图片由中国人民大学硕士生葛露阳提供

　　洛带古镇 图片由中国人民大学硕士生葛露阳提供

　　葛露阳总结道，根据他对成都附近洛带古镇、安仁古镇、黄龙溪古镇等众多古镇的实地调查，一个古镇的旅游开发往往能极大推动当地的基础设施建设，带动当地相关行业发展，拉动就业，推动地价升值，增加当地财税收入，促进经济发展，综合性提升当地经济社会发展的面貌。

　　郑华副教授认为，未来我国要走鼓励创新的发展之路，其中，文化产业是最依靠创新驱动的产业之一，也是附加价值高、资源消耗低、环境污染少的产业。许多地方政府也希望通过文化和旅游提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴和旅游资源，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，提升地方的GDP和形象。

　　郑华副教授指出，作为房企转型的方向之一，文化旅游地产项目多以开发主体长期持有为主，这将带来长期的、稳定的现金流回报，其收益并不比大型的商贸城项目逊色。

　　郑华副教授还提到，文化旅游地产也不失为资源枯竭型城市和老工业区的一种转型思路。资源枯竭型城市在资源枯竭之前，一定要做好当地资源的重新盘点和梳理，深入挖掘和开发当地的特色文化和旅游资源；而老工业区则可以对工矿业遗址进行系统的旅游开发。德国的鲁尔工业区、北京的798艺术区等都是这方面比较成功的案例。目前，首钢老厂区也正在尝试走这条道路。

　　国内文化旅游地产面临四大问题

　　目前，国内的文化旅游地产正面临一系列的问题，已经到了业内的开发商、旅游商和文化商总结、反思、借鉴、转型和升级的时候了。郑华认为，国内的文化旅游地产主要存在以下四大方面问题：

　　第一，以商业利益最大化为根本目标，过度开发、过度商业化，部分文化旅游资源遭到破坏。一些项目并不重视对原有文化旅游资源的保护，有的开发商甚至杀鸡取卵，为了吸引更多游客，拆除了地块上的部分古建筑。在开发完毕后，项目的商业化程度过高，破坏了相关文化旅游资源的原有氛围。

　　第二，产业成熟度较低，部分开发主体心态浮躁，投机心态较重，急功近利，行为短期化、功利化。他们往往借着旅游地产的噱头先圈地，坐等土地升值，进行土地买卖的投机炒作；而不愿真正耗费心力关注产品和市场，利用相关的文化旅游资源进行大规模的投资和开发。由于一些地方拿地价格特别便宜，部分开发商从中获得了很大的土地升值利润。

　　第三，产品形态单调单一、定位不清、毫无特色、缺乏配套、盈利模式雷同单一，同质化和重复建设严重。郑华副教授表示，全国各地的数千个影视城已基本把中国多个历史朝代的风格建筑仿建完毕，建筑风格接近、趋同、雷同现象较严重。被人戏称：从春秋一直到民国，上下五千年的中国古建筑，几乎全被仿建完了。目前遍地开花的众多影视旅游地产项目，80%陷于亏损状态，15%勉强维持温饱，仅5%能够盈利。

　　郑华副教授认为，中美文旅地产水平方面的差异，很大一部分原因源于中国传统文化和传统教育中的固有特点限制了对想象力、创造力的开发。另一方面，中国缺乏对知识产权的严密保护，社会中的创新常常被他人轻易的抄袭和复制，容易扼杀社会中的创新因子。因此，我们国家现在提出来要实现大众创业、万众创新的局面，保护知识产权应是很重要的一个配套工作。

　　第四，部分文旅地产项目受地方政府人事变动的影响较大。地方政府领导人借助文化旅游地产开发实现本地面貌的较快改变，作为其政绩，可以实现自己仕途的升迁。而当主要负责官员升迁或调职之后，当地的旅游地产开发常陷入“无人管”的状态。