维修资金制度不健全 昆明小区遭遇“看病难”【2】

　　这个结果让施工方难以接受。“不同品牌、型号的材料价格不一，而审计却用同一标准价格，而且是网上查询商品价格，2003年的工程定额标准也不适用现在的弱电材料价格。”施工人员对审计方专业性提出了质疑。到目前为止，施工方只收到住建局划拨的30%的维修金。

　　对于此次事件，五华区住建局的说法是，该小区维修金之所以迟迟未批下来，是因为操作不符合相关程序，按照五华区维修资金管理制度，超过10万元以上的，要经过招投标选定施工单位，施工方还要提供预算报告，住建局进行前期审核，最终再验收审计。而该小区是全部施工完成，再找住建局报销，显然不符合规定。“考虑到小区2/3业主已同意，我们已经受理了此申请，目前审计还在进行中。”五华区住建局工作人员说，最终结果待审计结束后才能确定。

　　剩余的维修资金迟迟未批下来，小区业主也感到焦急万分，“万一门禁监控都停了，我们的安全谁来保障？”小区业主张先生说，现在小区的居民还在担心，万一施工款被砍，后期施工方会不会拒绝维护？这样一来，设备几年以后就会报废，前期的钱也白花了。

　　“维修金是业主交的，怎么用应该是我们的自由，为何还有这么多限制？”小区业主李女士想不通，业主应该有权选择用何种质量、何种价格的产品，而不应被卡死。

　　在政府部门看来，设置种种程序，是为了防止虚报价格、维修资金被骗的情况出现，但这样的“保障线”在小区物管看来，却成了“高门槛”。

　　无强制规定 补交实施难

　　“按规定，所有未交维修基金的小区均应补交，但暂无规定谁来收缴、按何种标准补交。”记者在调查的过程中，相关部门的工作人员都有此说法。

　　放眼望去，江东丽景园损坏的公用设施随处可见：已经罢工的喷泉、破损的垃圾桶、年久失修的路灯……随着小区设施日益老化，接下来问题会越来越多，到时候维修费用又该由谁买单？这是物业和业主共同担心的问题。

　　在昆明，像江东丽景园这样的小区并不少见，有的小区因为筹资遇阻，维修问题迟迟得不到解决。在10年或20年过去了，小区公共设施已经老化不能再使用，那么该怎么办？既然国家有维修资金收缴规定，那老旧小区是否可以按现行标准补交呢？在政府部门和物业公司看来，如果能实现补交，当然皆大欢喜，可现实中往往很难做到。

　　对于业主而言，动辄几千上万元的维修资金的确是一笔不小的数目，在记者的调查中，绝大部分居民不想补交，而是更倾向于单个维修项目临时集资的方式，尤其是一些租户。也有小区居民认为可以补交，但不应参照新小区的标准，毕竟老小区享受的设施都不如新小区。

　　在维修基金缺失的情况下，昆明的不少小区也在不断探索新的解决方式。

　　“昆明船房小区在更换单元门门禁时，就曾经尝试由物业先垫资，安装完成再向业主收取25元一把的钥匙费，以此解决集资难的问题，但这样的做法也引来了一些争议。”一位不愿透露姓名的住建局工作人员说，物业在处理此类事件时，常常是“出力不讨好”，久而久之物业也不愿做了。

　　为解决维修资金缺位的问题，也有一些小区利用经营性收入，来补充维修资金的不足，如营业用房出租、停车费、电梯广告费等等。西山区春苑小区就是一个典型，该小区并无维修资金，也没有业委会，在社区居委会牵头组织下，业主与物业公司商谈签订合同，最终物业公司按承包的方式，每月向小区公共账户定额打款，这笔钱作为业主公共收益，使用时由社区居委会来确定。该小区安装监控等费用，就从业主公共收益中支取。但涉及到部分楼栋的电梯维修，也不能动用这笔钱，只能由该楼栋业主自己分摊。

　　云南天外天律师事务所律师师伟认为，建设部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，对住宅专项维修资金规定的过死，强化了政府建设（房地产）主管部门的行政权利，不利于维修资金的管理使用，特别是对资金的使用要经建房部门审核同意，犹为苛刻。师伟认为，所有小区就是一个业主自治的群体，应体现当事人意思自治的司法原则。对维修资金的使用，作为行政管理部门不能过份限制，由业主委员会报行政部门备案即可，无需审批。对两个三分之二的约束很难操作、不具备操作性和便民性，可由业主委员会呈报维修方案即拨款，由业主委员会对全体业主负责。

　　链接

　　昆明部分小区缴存率较底

　　住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　1998年,建设部和财政部联合出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，标志着我国住房专项维修基金制度的建立，该办法从1999年起开始实施。2008年，由国家建设部和财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（简称165号文）正式实施。

　　记者从昆明市住建局了解到，从1998年起，昆明市按国家规定开始收缴住宅维修资金，部分小区将这笔钱交给了开发商。从2004年起，昆明市开始将住宅维修资金的管理权限下放到各个县区房管局（现为住建局）代管，各地住宅维修资金的收缴、移交工作才慢慢走上正轨。

　　从缴存的标准来看，昆明市根据国家和省的规定作过调整，2010年以前按房屋总价的2%收取，2010年以后，按高层住宅（含带电梯的多层）90元/平米，多层住宅以及低层住宅、别墅、小区内非住宅按66元/平米缴存。

　　记者从昆明市多个区住建局了解到，从2010年开始，多地开始将缴纳住宅维修资金作为“办理产权证”的必要条件，在交房过程中，开发商必须代收，交由区住建局开设专门账户进行保管，支取时须达到相关规定，才能划拨。由于昆明市的配套实施细则尚未出台，各个区支取程序也不一样。

　　据称，由于此前并未采取强制措施，实际的住宅维修资金缴存率并不高，尤其是2006年以前的小区，缴存率较低，少数收缴的小区多由开发商或物业收取，缴存金额也不统一。时至今日，各个区缴存率依然很低。

　　3问维修资金

　　维修资金利息收益归谁？

　　对于已经缴纳了住宅维修资金的业主，很少有人知道，这笔钱流向了何处？何时使用？产生的利息归谁？记者调查了解到，根据相关规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，在业主大会成立前，维修资金由市、区两级房管部门代为管理；业主大会成立后，维修资金本息全部划入业主大会银行账户，按照专户储存、专款专用、业主决策、自我管理、政府指导监督的原则管理维修资金。

　　某区住建局的工作人员说，严格来讲，业委会可以行使收缴的职责，但昆明真正有业委会的小区屈指可数，住建局和物业又没有权限。

　　从2004年起，昆明市房管局就把维修资金相关的管理权下放到各县、区。一般是由开发商代收，交由住建局开设专门账户保管，住建局向业主开具发票。全省统一招标确定中国建设银行和中国农业银行作为专项维修资金专户银行。

　　“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。”西山区住建局的一名工作人员说，维修资金是跟着每套房走的，使用时由相关业主进行分摊。譬如，如果一个小区某单元有10户业主，该单元电梯修理时，就由涉及到的这10户业主分摊，可以从每户的维修资金中划扣，其他单元住户无需分摊。根据规定，当维修资金余额不足首期交存额30%时，就应当及时续交，否则不能再使用。

　　此前曾有人质疑，巨额的维修资金存在银行，产生的收益到底归谁？对此，五华区住建局工作人员介绍，由于住宅专项维修资金的所有人是业主，产生的利息也会滚存至业主账户上。出于安全性考虑，维修资金必须保持封闭管理，不能用于理财，也不能转出，因此业主可以放心。

　　维修资金可否由业主自己管？

　　既然维修资金所有权归业主，那么可否由业主自己管理，省去繁琐的审批程序呢？”对此，某区住建局的工作人员说，根据建设部165号文，业委会可以申请物业维修资金自己来管，也确有一些新小区新成立的业委会向他们提出来过。

　　但是，在昆明有业委会的小区少之又少，真正在行使职责的则更少，业委会也不能开设对公账户。此外，业委会管理存在一定的风险，如果有人用于投资或卷款逃跑，将难以监控，这样的案例曾经在北京、上海等地发生过。相比较而言，政府部门管理要更规范一些，目前我省也尚无业委会管理的先例。

　　“不管由谁来管理，‘两个2/3’的程序是法定的，怎么也绕不过去。”该住建局工作人员说，即便业委会管理，也还是会卡在业主签字表决的问题上。最后，那些兴冲冲而来的业委会听完后都说，还是住建局来管吧。

　　相关报道显示，青岛市曾规定，动用维修资金时无需所有业主签字，做出预算后进行公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用，绕过了2/3。对此，住建局工作人员说，这种做法在法律上根本行不通，不提出异议应视为弃权，但不能视为同意。

　　“针对小区老化的设施，建议物业做出计划，提前申请，不要等到出了问题才申请。”某区住建局的工作人员说，这或许是当下解决维修资金拨付周期长较为可行的办法。当然，如果是涉及到消防设施损坏、电梯出现安全隐患等情况，也可以特事特办，先维修后补手续。

　　然而，问题又回到了原点。提前申请是否又会出现诸如志城小区令人头疼的申请难问题呢？

　　小区公共收益可用作维修资金吗？

　　春苑小区用小区的公共收益作维修基金，这种方式是否可推广呢？根据《物业管理条例》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益可用于补充专项维修资金。这里所指的业主收益要在公共收益的基础上刨去物业管理等成本。记者在调查中发现，很多小区的公共收益最终被物业用来弥补“低物业费”带来的亏损。

　　“这是由于历史原因造成的，2003年以前，物业收费实施的是政府定价，发改委曾有内部文件规定，小区公共收益可用于弥补物业费的不足。”某区住建局工作人员表示，多年来，虽然《物业管理条例》已出台，但由于很多小区物业费一直涨不起来，物业依然沿用旧标准。

　　“目前昆明的小区两套系统都在使用，要实现并轨非常难。”该工作人员说，如果要重新分配小区公共受益，那么物业费肯定要涨，这个需要业主与物业重新协商，签订合同。

　　采访统筹 邓建华 采写 实习记者 期俊军(春城晚报)

　　记者眼

　　管好小区住宅“保命钱”

　　说起小区特别是老小区那些事，相信许多人都有说不出来的烦恼。这烦恼人里面包括业主、物业甚至开发商、房管部门。各有冤屈，各有说法，似乎就是“清官难断家务事”。

　　过去，住宅维修基金还没有进入我们的生活中，是因为新房子新小区没有更多需要维修的。而随着城市建设的推进，新小区雨后春笋般矗立于城市的每个角落，十多二十年前建起来的那些小区逐渐进入“中年维修期”，急需启用维修资金。过去直到今天，为了小区停车费、会所等等公共领域归谁所有的问题仍纠缠不清的同时，小区维修资金又成了各方的“痛点”。

　　住宅维修基金作为我们的住宅公共部分的“养老金”和“治病钱”，究竟如何缴纳又如何使用？相信许多小区居民与我一样一头雾水。然而，当我们厘清了这一问题时，却发现里面原来有那么多的“道道”。

　　新华社记者曾就这一“沉睡”的资金进行过调查，得出的结论是：追踪这笔钱的流向，实际上，这笔巨款并没有真正“沉睡”，它们不仅通过“钱生钱”悄然增加，而且部分还沦为某些利益部门的“生财工具”。梳理出了其中的一条利益链：业主买房交了这笔巨额的住宅维修资金后，这笔钱被存入了银行。国家规定，这笔钱要专款专用，利息应转入住宅维修资金中滚存使用。而事实上，部分资金却沦为“财生财”的工具，开发商、银行、证券公司甚至政府相关部门人员的“黑手”都伸向了这笔钱，挪作炒股、委托理财甚至私吞。

　　姑且不论这钱是否被“黑”，仅从支取的角度上看，繁琐程度难以想象，而正是相关规定让程序繁杂起来。据相关专家称，过去，由于住宅专项维修资金长期被物业管理学、行政管理学纳入自己的调整范围，再加上我国住房商品化时间不长，相关法律问题尚没有充分暴露，法学界特别是民法学界过去很少关注这一问题。而现在，问题爆发了，对相关规定的修改和细化，在法律上的修订和界定势在必行，这样，也许才能管好小区住宅的“保命钱”。