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维修资金制度不健全 昆明小区遭遇“看病难”

邓建华

2015年06月09日08:29    来源:云南网    手机看新闻
原标题:维修资金制度不健全 昆明小区遭遇“看病难”

  美编 胡强俊 画

  春城晚报讯 如今,很多购房者在接房时往往要交给开发商一笔费用,其中就包含了维修资金。可很多购房者并不了解其真正用途。

  住宅专项维修资金,又称房屋的“养老金”和“治病钱”,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

  据不完全统计,自1998年实行住宅专项维修资金管理至今,我国已收缴的维修资金达5000亿元左右,而这笔资金的使用率却不足1%。这笔钱因申请手续繁琐、过程艰难,被称为“沉睡”的资金。虽然昆明已收缴的维修资金数据暂未公布,但从五华区和西山区的情况来看,每个区收缴金额均已超过4亿元,实际支取率则仅为1%~2%。对此,官方的解释是:“尚未到使用高峰期”,另一个解释则是真正的“维修大户”缴存率极低。

  昆明从2010年开始,将缴纳住宅专项维修资金作为办理产权证的必要条件,此前的老小区因为缺乏强制约束力,缴存比例非常低。昆明也出现了真正的“维修大户”无“医保”的情况,由此带来的维修纷争也从未间断。对于已经缴纳住宅维修资金这部分小区,实际支取中又存在着手续繁杂等各种情况,小区公共设施维修成了老大难问题。

  业内人士分析,未来15-20年,或许是商品房维修的高峰期,而昆明市住宅专项维修资金配套实施细则至今尚未出台,如何健全住宅专项维修资金制度,简化支取使用程序,成为当下亟待解决的问题。

  昆明部分县区从2010年开始,将缴纳住宅专项维修资金(下称维修基金)作为办理产权证的必要条件。而此前的老小区因为缺乏强制约束力,缴存比例非常低。也有小区并没有缴纳维修资金。修起公共设施,物业就叫业主自掏腰包,业主想不通:“公共设施,凭啥总叫我们交钱?”也出现了真正的“维修大户”无“医保”的情况,由此带来的维修纷争也从未间断。这笔钱该如何用?

  无资金 物业向业主筹资

  住宅维修资金的缺失,导致了小区在维修过程中纷争不断,很显然,临到用时再收钱比“先归集后使用”难得多。

  位于昆明北市区的江东丽景园小区竣工于2002年,根据该小区物业处的说法,江东丽景园竣工时《住宅专项维修资金管理办法》还没出台,小区业主并未交过维修资金。此说法也从多位小区业主那里得到了证实。

  也就在该小区建成10多年后,问题来了。

  今年3月18日,小区物业处在各户单元门上贴出一张通知,通知上写明,由于用电量太大,该小区配电室环网开关柜发生爆炸起火被烧毁,导致小区停电,事发后物业出资4万元请供电局提供临时供电。但要彻底更换环网开关柜,需要30万元,由于小区并未设立过维修资金,物业请每户出资100元共同维修,否则供电局将在8天后停止供电。

  通知贴出后,出于用电考虑,多数业主还是选择交了,但部分业主至今仍拒绝缴纳。至今仍未缴纳维修费的杨先生认为,大家凑钱维修公共设施是应该的,但这么一大笔费用,小区物业应该先召集业主商量,将费用具体使用情况说明,而不是直接通知上门收钱。

  “我们不是每年都有交物业费吗,为何不能用物业费修?”已经缴纳了维修费的业主吴女士说,当初选择交钱也是出于无奈,万一停电孩子就没法做作业。但对于小区物业的做法,她也觉得不太合理,每年都要交1000多元的物业费,具体用到哪里了,物业从没公示过。“现在我们每户交的100元钱具体怎么用,至今也没公示。听说到现在还有住户没交钱,这对我们很不公平。”吴女士说。

  自己究竟有没有交过维修基金,也有的业主不清楚,“我们去问,他们不做任何解释,要么说不知道,要么说没有交过。”小区业主张女士说,因为房子已经有10年了,自己不记得交过这笔钱没有,但是,不管怎样,物业也不应该让业主买单。她说,该小区所有商铺被租出去了,公共游泳馆对内对外都收费,会所变成餐馆,小区内、外都在收取停车费,这些费用究竟用到哪里了,这家物业公司从来没有向业主公示过,“我们是不是可以这样想,难道这些钱也不足以让他们修修这些公共设施?”

  记者了解到,到目前为止,该小区1292户住户中,仍有20%左右未缴费。“剩下的业主,我们打算收物业费时一并收齐,不会让部分业主为全小区的维修买单。”小区物业处王主任说,等供电局全部更换完成以后,具体的费用使用明细将会一一向业主公布。王主任还说,此次维修,除去业主筹集的10几万元外,剩下的还是由物业兜底。

  说起业主们的抱怨,小区物业也一肚子苦水:现在小区的物业费才8角/平方,应付日常支出已经入不敷出,更何况维修小区的设施。“我们物业公司基本上处于亏损状态,小区的物业费主要用于小区日常的卫生保洁、保安门卫值班、公用水电支出、管理人员工资等,并不包括公共维修费用。”王主任说,多年来,一些小金额的维修都是物业出钱,这次涉及金额太大,物业实在是走投无路,才向业主集资,但却引来了很多业主的不理解。“我们也希望小区能有专门维修资金,这样就能避免这些麻烦了。”王主任说。

  支取不易 “保障线”门槛高

  根据《住宅专项维修资金管理办法》,使用住宅专项维修资金,必须由相关业主亲自决定,表决面涉及“两个2/3”,分别是专有面积的2/3和人数的2/3,两项指标必须同时达到才能使用。而在实际操作中,光是挨家挨户找人签字,就需要耗费大量的时间和人力成本。

  在征得小区业主同意后,从申请到拨付,还需一定时间的公示,再加上现场查看和电话核实业主情况,整个流程时间较长。超过10万元以上的金额,还要经过竞争性谈判、招投标确定施工方。记者从五华区和西山区住建局了解到,从申请到拨付完成,短则1个月,长则需要2至3个月。当然也有一些小区,未达到相关要求,施工完了维修资金也迟迟未能审批下来。

  位于昆明西站附近的志城家园小区最近就遇到了这样的难题。

  志城家园小区于2002年竣工,据该小区业委会相关工作人员称,他们按房价的2%交纳了维修基金。

  小区安装单元门禁、大门门禁及监控设备快一年了,可维修资金还未批下来,施工方一气之下,曾提出要起诉小区物业,并停用门禁和监控。此事在小区内部也掀起了轩然大波。

  小区物业的工作人员说,志城家园小区以前没有门禁,小区被盗事件屡屡发生,去年4月,在业主大会上有业主提出,希望为小区安装大门门禁和监控,物业曾咨询住建局,这是否可用维修资金,在得到肯定的答复后,物业在业主大会上通报了预算价格和施工方案。之后启动入户调查,征求民意的结果是大家同意。在其后的业主大会上,又有业主提出,希望为每个单元安装监控,真正做到无死角。物业又找来施工方做出两种方案,让业主选择,最终超2/3的业主同意全部安装。

  “光征集小区业主意见,我们就花了一个多月的时间,到最后业主签字都签都烦了。”小区物业工作人员说,在整个过程中,每次入户调查都有业主签字,结果也都进行了公示,随后才启动施工,由施工方垫资来做。

  “以前都是先垫资做,再找五华区住建局报销,没想到这次却被卡了。”小区物业工作人员说,以前都是小额维修,这次施工金额达到40多万元,到五华区住建局报销时,却被告知需要审计,住建局找来银行审计人员,结果是需砍去13万多元。

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(责编:朱江、孙红丽)


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