维修资金制度不健全 昆明小区遭遇“看病难”

　　美编 胡强俊 画

　　春城晚报讯 如今，很多购房者在接房时往往要交给开发商一笔费用，其中就包含了维修资金。可很多购房者并不了解其真正用途。

　　住宅专项维修资金，又称房屋的“养老金”和“治病钱”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　据不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理至今，我国已收缴的维修资金达5000亿元左右，而这笔资金的使用率却不足1%。这笔钱因申请手续繁琐、过程艰难，被称为“沉睡”的资金。虽然昆明已收缴的维修资金数据暂未公布，但从五华区和西山区的情况来看，每个区收缴金额均已超过4亿元，实际支取率则仅为1%~2%。对此，官方的解释是：“尚未到使用高峰期”，另一个解释则是真正的“维修大户”缴存率极低。

　　昆明从2010年开始，将缴纳住宅专项维修资金作为办理产权证的必要条件，此前的老小区因为缺乏强制约束力，缴存比例非常低。昆明也出现了真正的“维修大户”无“医保”的情况，由此带来的维修纷争也从未间断。对于已经缴纳住宅维修资金这部分小区，实际支取中又存在着手续繁杂等各种情况，小区公共设施维修成了老大难问题。

　　业内人士分析，未来15-20年，或许是商品房维修的高峰期，而昆明市住宅专项维修资金配套实施细则至今尚未出台，如何健全住宅专项维修资金制度，简化支取使用程序，成为当下亟待解决的问题。

　　昆明部分县区从2010年开始，将缴纳住宅专项维修资金（下称维修基金）作为办理产权证的必要条件。而此前的老小区因为缺乏强制约束力，缴存比例非常低。也有小区并没有缴纳维修资金。修起公共设施，物业就叫业主自掏腰包，业主想不通：“公共设施，凭啥总叫我们交钱？”也出现了真正的“维修大户”无“医保”的情况，由此带来的维修纷争也从未间断。这笔钱该如何用？

　　无资金 物业向业主筹资

　　住宅维修资金的缺失，导致了小区在维修过程中纷争不断，很显然，临到用时再收钱比“先归集后使用”难得多。

　　位于昆明北市区的江东丽景园小区竣工于2002年，根据该小区物业处的说法，江东丽景园竣工时《住宅专项维修资金管理办法》还没出台，小区业主并未交过维修资金。此说法也从多位小区业主那里得到了证实。

　　也就在该小区建成10多年后，问题来了。

　　今年3月18日，小区物业处在各户单元门上贴出一张通知，通知上写明，由于用电量太大，该小区配电室环网开关柜发生爆炸起火被烧毁，导致小区停电，事发后物业出资4万元请供电局提供临时供电。但要彻底更换环网开关柜，需要30万元，由于小区并未设立过维修资金，物业请每户出资100元共同维修，否则供电局将在8天后停止供电。

　　通知贴出后，出于用电考虑，多数业主还是选择交了，但部分业主至今仍拒绝缴纳。至今仍未缴纳维修费的杨先生认为，大家凑钱维修公共设施是应该的，但这么一大笔费用，小区物业应该先召集业主商量，将费用具体使用情况说明，而不是直接通知上门收钱。

　　“我们不是每年都有交物业费吗，为何不能用物业费修？”已经缴纳了维修费的业主吴女士说，当初选择交钱也是出于无奈，万一停电孩子就没法做作业。但对于小区物业的做法，她也觉得不太合理，每年都要交1000多元的物业费，具体用到哪里了，物业从没公示过。“现在我们每户交的100元钱具体怎么用，至今也没公示。听说到现在还有住户没交钱，这对我们很不公平。”吴女士说。

　　自己究竟有没有交过维修基金，也有的业主不清楚，“我们去问，他们不做任何解释，要么说不知道，要么说没有交过。”小区业主张女士说，因为房子已经有10年了，自己不记得交过这笔钱没有，但是，不管怎样，物业也不应该让业主买单。她说，该小区所有商铺被租出去了，公共游泳馆对内对外都收费，会所变成餐馆，小区内、外都在收取停车费，这些费用究竟用到哪里了，这家物业公司从来没有向业主公示过，“我们是不是可以这样想，难道这些钱也不足以让他们修修这些公共设施？”

　　记者了解到，到目前为止，该小区1292户住户中，仍有20%左右未缴费。“剩下的业主，我们打算收物业费时一并收齐，不会让部分业主为全小区的维修买单。”小区物业处王主任说，等供电局全部更换完成以后，具体的费用使用明细将会一一向业主公布。王主任还说，此次维修，除去业主筹集的10几万元外，剩下的还是由物业兜底。

　　说起业主们的抱怨，小区物业也一肚子苦水：现在小区的物业费才8角/平方，应付日常支出已经入不敷出，更何况维修小区的设施。“我们物业公司基本上处于亏损状态，小区的物业费主要用于小区日常的卫生保洁、保安门卫值班、公用水电支出、管理人员工资等，并不包括公共维修费用。”王主任说，多年来，一些小金额的维修都是物业出钱，这次涉及金额太大，物业实在是走投无路，才向业主集资，但却引来了很多业主的不理解。“我们也希望小区能有专门维修资金，这样就能避免这些麻烦了。”王主任说。

　　支取不易 “保障线”门槛高

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》，使用住宅专项维修资金，必须由相关业主亲自决定，表决面涉及“两个2/3”，分别是专有面积的2/3和人数的2/3，两项指标必须同时达到才能使用。而在实际操作中，光是挨家挨户找人签字，就需要耗费大量的时间和人力成本。

　　在征得小区业主同意后，从申请到拨付，还需一定时间的公示，再加上现场查看和电话核实业主情况，整个流程时间较长。超过10万元以上的金额，还要经过竞争性谈判、招投标确定施工方。记者从五华区和西山区住建局了解到，从申请到拨付完成，短则1个月，长则需要2至3个月。当然也有一些小区，未达到相关要求，施工完了维修资金也迟迟未能审批下来。

　　位于昆明西站附近的志城家园小区最近就遇到了这样的难题。

　　志城家园小区于2002年竣工，据该小区业委会相关工作人员称，他们按房价的2%交纳了维修基金。

　　小区安装单元门禁、大门门禁及监控设备快一年了，可维修资金还未批下来，施工方一气之下，曾提出要起诉小区物业，并停用门禁和监控。此事在小区内部也掀起了轩然大波。

　　小区物业的工作人员说，志城家园小区以前没有门禁，小区被盗事件屡屡发生，去年4月，在业主大会上有业主提出，希望为小区安装大门门禁和监控，物业曾咨询住建局，这是否可用维修资金，在得到肯定的答复后，物业在业主大会上通报了预算价格和施工方案。之后启动入户调查，征求民意的结果是大家同意。在其后的业主大会上，又有业主提出，希望为每个单元安装监控，真正做到无死角。物业又找来施工方做出两种方案，让业主选择，最终超2/3的业主同意全部安装。

　　“光征集小区业主意见，我们就花了一个多月的时间，到最后业主签字都签都烦了。”小区物业工作人员说，在整个过程中，每次入户调查都有业主签字，结果也都进行了公示，随后才启动施工，由施工方垫资来做。

　　“以前都是先垫资做，再找五华区住建局报销，没想到这次却被卡了。”小区物业工作人员说，以前都是小额维修，这次施工金额达到40多万元，到五华区住建局报销时，却被告知需要审计，住建局找来银行审计人员,结果是需砍去13万多元。