境外基金囤了3000亿准备下半年重仓中国楼市【2】

　　业内

　　外资收购购物中心偏爱“有毛病的”

　　尚嘉中心将易主，新主人或是私募基金黑石集团。基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强博士接受早报记者采访时表示，黑石基金完全有理由促成这笔大买卖。“之前的购物中心是错误位置的错误定位，但是LV大厦本身是好物业。黑石通过重新设计，将改变品牌商业的定位，租金和物业价值都会得到提升。”

　　据悉，这栋外形像靴子的建筑物原本由LVMH集团和赌王何鸿燊共同开发持有，俗称“LV大厦”。由于背靠LV奢侈品牌集团，尚嘉中心曾被寄予过成为整个长三角奢侈品购物地的厚望。然而，两年以来，“LV大厦”惨淡经营，根据戴德梁行的数据，其2014年净收入不到2.5亿元。

　　事实上，黑石、凯德、摩根斯坦利、麦格理等外资力量向来活跃在上海投资市场，南京东路353广场、上海广场、虹桥上海城、调频壹广场、虹口龙之梦等都经过外资的一番盘整。

　　“成熟物业价值提升空间不大，外资基金往往通过盘活不良资产获得增值回报，实现盈利通过两种途径，租金增长和资本升值。虽然一线城市的有些购物中心经营得不出色，但由于它的物业价值和较好的流通性，仍是外资投资的核心资产标的。”同昌盛业投资服务部执行董事谭诚说。

　　高力国际中国区零售房地产服务董事洪菽慧则认为，购物中心的经营成败需要全方位衡量，期望值不同，运作效果也就不一样。“以越洋广场为例，虽然它的人气一般，但地下一层的餐饮业绩很不错，租金回报可观。同样，有些城市外围区域的购物中心虽然不能取得非常高的租金回报，但是人气火爆，有大量消费能力。”

　　“外资往往通过项目重新定位、租户梳理、引入跟市场更匹配的商业形式来盘活资产。” 谭诚说。陈基强博士也表示，外资收购新的物业后一般进行重新装修设计，让规划更符合定位，“外资的优势在于有成熟的运营团队，容易引进国际品牌，在基金持有物业后，融资成本大大降低，最重要的是，他们有退出机制。”

　　莱坊中国区董事、综合项目顾问及代理服务部主管孙俊安则认为，外资对趋势的把握比较准，能够在合适的时机收购资产被低估的物业。“2010年，英国高富诺收购上海长风国际娱乐中心（米高梅世界），资本成本低、决策科学、流程直接简单。”

　　与此同时，外资在购物中心的运作经营方面风格迥异。“根据基金不同的背景和组成，有的基金更偏向提升现金流回报，而另一些则更注重物业中长期的增值。”孙俊安说。

　　此外，陈基强博士表示，黑石集团有一种比较聪明地站在巨人肩膀的收购方法，“黑石首先买入整个商业运营团队，经历过商业运营团队的养成后再出手更多的物业。2014年成为深国投商用置业（集团）有限公司的大股东之后，黑石才开启资产收购序幕，10月份完成哈尔滨、大连、沈阳、天津、济南、南京、长沙、武汉和南宁等九个城市的九个已开业购物中心的收购，而原先的深国投运营团队将对这九个购物中心进行管理。”

　　案例

　　大摩转手金桥商业广场获利2.5倍

　　金桥国际商业广场由香港崇邦集团与摩根士丹利共同投资20亿元打造，股权比例2:8。项目聚集了零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多业种，其各自的比例分别占45%、25%、12%和18%。

　　2013年，吉宝置业中国联合首峰资金管理斥资总金额约人民币33亿元收购金桥国际商业广场80%股权。崇邦集团负责金桥国际商业广场的管理运营和物业。而摩根士丹利通过此次交易，获得2.5倍的利润。

　　目前，购物中心所有店面均已出租，涵盖众多知名品牌如易买得、国美电器、优衣库、耐克、阿迪达斯、民生银行、雷克萨斯及奔驰等。

　　353广场两次买卖增值近2倍

　　基汇资本于2005年以9亿元的代价买下上海南京东路的353广场。

　　随后，基汇资本斥资4亿元将这栋空置多年的历史建筑重新装修，将原有的Art Deco装饰艺术风格大楼保留并转换成时尚购物中心。2008年开业时的主力租户有Zara、Guess、FILA 等品牌。

　　持有353广场的8年时间内，基汇资本负责了353广场改造、招商、市场行销、商场管理、财务、人事与物业的全方位管理。经过几年经营，353 广场已颇具人气，人群定位在25岁偏下的时尚年轻人。

　　2012年，该项目再次以24 亿元成交出售，麦格理旗下房地产私募投资公司MGPA代表阿布扎比投资局接盘此项目。

　　业内人士曾预测，作为主权基金一般都倾向于长期持有物业，因此这次易主后，预计较长时期内353广场不会再被转手。

　　凯德收购中山公园龙之梦50%股权

　　2005年，中山公园龙之梦开业，以自主经营为主，计划引进国际一线品牌，但并不成功，商铺空置，一些小品牌纷纷撤离。2006起，龙之梦开始调整，2007年，新加坡嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权，并取得该上海项目的经营管理权。

　　嘉德商用对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替以及更为鲜明的功能区域划分，餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%，同时改善部分硬件设施和购物环境转型休闲MALL，项目开始盈利。事实证明，人流量并非完全等同于客流量，龙之梦开业初期的惨淡经营证明地铁人流并不完全等同于客流，如何有效地提高商业的聚客能力、品牌号召力，有效减少消费客流流失，才是取得租金突破的关键因素。

　　海外房地产基金中国大事记

　　1999年 荷兰国际集团（ING）参与开发上海网球俱乐部和公寓项目，拉开了海外基金投资中国物业的序幕。

　　2002年 当时中国四大资产管理公司开始向境外投资者整体出售打包后的不良资产，这让境外资本嗅到了背后巨大的房地产商机。

　　2004年 仅摩根斯坦利就已经收购了包括写字楼、商场在内的四五个项目。

　　2005年 政府针对楼市的宏观调控开启，银行对房地产开发的信贷收紧给了外资进入中国楼市最有力的推动。海外基金的物业投资类型也正在变化，从对商务写字楼的收购，转变为对中高档住宅的收购。仅2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额，就同比增长47.6%和73%。这直接推高了中国房价。

　　2006年7月“限外令”出台，但海外资本的步伐丝毫没有放缓。据统计，该年全国共发生了49宗金额逾1000万美元的整购买卖，其中82%的交易额由境外资金完成。

　　2008年 金融危机和信用紧缩席卷全球，然而这却给了海外基金创造了一个投资的绝佳机会，海外投行纷纷宣布他们在中国的地产扩张计划，至少有50亿美元海外基金参与抄底中国楼市。然而这一次，海外资本却遭受惨败。

　　2009年 大摩、花旗、雷曼兄弟、美林证券等金融巨头名下房地产基金纷纷将手头物业抛向市场，这时，国内资本开始崭露头角，纷纷接盘。

　　2010年 欧美楼市惨淡，境外资本又开始活跃于中国楼市，外资房地产企业增资明显，且大宗交易比较频繁。境外买家仍是主力。同年11月，更为严格的新版“限外令”出台。

　　2011年 国内私募基金逐渐取代海外基金的位置，成为开发商融资主流，受调控政策的影响，海外基金退出中国住宅市场，专心关注商业地产。

　　2013年 全球性降息、人民币持续升值再加上中国楼市的回暖，导致了新一轮海外资金入场，越来越多的海外资金通过债券、私募股权基金等方式参与中国房地产市场投资。

　　2015年上半年 楼市回暖迹象明显，海外房地产基金也再度跃跃欲试。