境外基金囤了3000亿准备下半年重仓中国楼市

　　海外房地产基金再次吹响集结号。

　　上海、北京等城市的办公楼近期频频传出被境外资金收购的消息。种种迹象表明，随着一线城市以及部分二线城市的房地产市场开始全面回暖，又一波境外房地产基金涌入中国楼市。业内人士预计，今年办公楼收购案例将远远超过前两年。

　　然而市场今非昔比，面对日益庞大的国内房地产市场，受限颇多的境外资金难以复制过去的高回报战略，转而寻求更为稳妥的投资方式。而另一面，国内资本亦不断壮大，在本土与境外资本互相角力。

　　尚嘉中心易主，新主人或将是私募基金黑石集团。

　　四成外资瞄准中国

　　尚嘉中心、南京西路1788项目、新天地企业天地一期等多个写字楼近期均传出交易消息，买家几乎都是境外投资机构。前两年曾集体撤出中国市场的境外基金大有卷土重来之势。

　　根据戴德梁行披露的数据，今年全球房地产基金投资迎来一波小高峰，其中超过四成的资金，即逾460亿美元（约合2855亿元人民币）将投向中国房地产市场。而北京、上海等一线城市仍是这些外资首选的投资目的地，有业内人士预计，仅上海一地聚集的资本就可能超过100亿美元。

　　仲量联行华东区投资部总监、国际董事李凌表示，首先从国内形势来看，因为调控政策的放松，楼市相比过去有明显的回暖，其次从国际形势来看，中国的综合国力已经到达一定水准，在亚太乃至全球的地位与日俱增，房地产市场受到国际投资机构关注理所当然。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，除了国内一些重点城市的房地产市场开始好转之外，大型品牌房企比如万科、万达等都正在去房地产化转为“轻资产”模式，市场进入了投资的窗口期，对于国外房地产基金来讲是个好机会。

　　DTZ戴德梁行资本市场研究部主管Nigel Almond分析，目前多个市场的政府债券收益均维持在历史低位水平，加上中国房地产市场资本增长依然前景乐观，出于保值增值的需要，众多房地产基金开始增加投资比重，在中国寻找优质标的。

　　或有钱没处花

　　每当国内房地产形势好转，或者受到中国央行降息等因素影响，境外资金便大量筹集。这在过去并不少见。然而中国房地产市场经过了十余年的几何式增长，早已今非昔比，海外房地产基金的投资开始面临着巨大压力。

　　据了解，外资在中国可供投资物业的选择空间有限。“限外令”的存在使得海外基金无力在住宅市场兴风作浪，转而投向商业和写字楼市场。而近年来中国商办市场始终处于供大于求的状况。高纬环球的报告预测，2015年仅上海写字楼的供应量将达到676万平方米，吸纳量约459万平方米。不少城市去库存压力巨大、未来面临很多不确定性。

　　克尔瑞研究总监薛建雄表示，即使真的有近3000亿元的房地产基金在市场虎视眈眈，但是不是有那么多合适的项目去投还是个问题。

　　目前中国房地产资产价格处在高位，优质物业成稀缺资源，且一旦推出定价较高，竞争者众多，整体而言，境外资金的投资空间普遍缩小。尤其是上海等一线城市，指望像过去那样在短期内获得高回报率已不可行。

　　DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成认为，上海等一线城市的房地产市场逐渐走向成熟，过去进入市场的境外基金多以追求高回报的风险型基金和机会型基金为主，现在更多的则是倾向于收购核心物业的增益型基金。

　　内资分庭抗礼

　　事实上，近几年，国内资本在中国房地产市场物业投资方面也做得风生水起。根据中原地产的统计数据，2014年写字楼整购交易项目共有13个，而被内资收购的则达9个。

　　叶建成表示，在2008年全球金融危机之前，海外基金收购国内物业的占比大约在七成左右，而这两年，国内资本迎头赶上，和外资隐隐成分庭抗礼之势，甚至超过。

　　“尽管内资和外资今年哪个占比更高尚无定论，但就目前来看，今年海外房地产基金重仓国内楼市已无悬念，一大批整购案例会在下半年浮出水面。” 李凌说。

　　不仅如此，另外一个有趣的现象是，在海外基金纷纷重仓中国楼市的同时，越来越多的国内房企也把眼光放到了海外。仲量联行的报告指出，中国的海外地产投资在2014年有46%的同比增长，达到165亿美元，今年将有21%的同比增长。

　　李凌对此的看法是，国内房企大举拓展海外并非本土市场不好，恰恰相反，国内外资本的交叉汇集流动是市场走向成熟稳健的最好证明，企业发展到一定规模，为追求业务架构的平衡、发展取代的多样以及投资风险的分散，必然要求开拓更多的市场和区域。