新世界高端商业地产项目解读：K11背后的运营理念【3】

　　3、业态功能及形式上的互补

　　上海K11基于体量及定位所需，并没有引入过多的国际品牌，这也体现出对于自身品牌形象的自信，一个拥有独特气质的购物中心并不一定非要靠国际大牌来凝聚人气。上海K11的前身-香港新世界（专题阅读）大厦购物广场本是淮海中路的地标之一，变身为K11之后，强化了其面向公众的业态功能，包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的“创艺”生活，运营的空间还多了一个3000平方米设置了一个常年艺术空间，这样的功能是普通购物中心并不具备的，从运营的角度讲，一个能够举办各种展览的空间更能够发挥K11的艺术资源优势，也使一个购物中心做活动的能力变得更加强大。

　　之所以这么讲，是因为上海K11在2013年成功举办了“莫乃特展”，体现了其运营展览的水准。要说具有接纳当代艺术的土壤，上海绝对是国内首屈一指的城市，但就是这样一个城市在2011年举办毕加索展览的时候，公众却反映冷淡。这并不是因为上海人对毕加索不感冒，却疯狂的迷恋莫奈，也不是三年之内大家的当代艺术欣赏水平有了质的飞越。检验一个购物中心运营能力的标准之一是其组织大型活动的水平，据统计，整个莫奈特展期间，购票参观的人数超过了40万，同期销售业绩也增长了20%。

　　4、特色的经营

　　特色经营不是个新的话题，每一个购物中心都会做，但思路上往往不够开阔，很难契合消费者真正的诉求。去过上海或是香港K11的朋友应该都对那里的“开心农场”和“都市农庄”印象颇为深刻。K11在业态的规划上高明之处就在于此，准确地抓住了都市人对田园生活的向望与渴望，并极富创意地将原先的部分屋顶车库改造成“都市农庄”，通过体验的方式抓住了顾客的情感需求。这种形式或许很容易被其他的购物中心复制，实际上也有人很快这么做了，但真正核心的创意是没有办法抄袭的。实际上，K11还有相当多更具创意的运营模式可以将其特色放大，比如K11Design Store这样的倡导生活方式自营品牌。细化的运营管理是特色经营的保障，一个个的具体的思路通过部门间的配合才能产生出来。

　　如果大家看对港K11购物艺术中心也有了解话，就会发现K11的成功并不是一个项目的成功，因为既然走上了以艺术的形式与商业相结合这条路，注定就与复制的商业一刀两断了。K11的运营团队只能在与项目当地的实际情况和文化土壤相结合方面做足功夫，所谓招商、主题、功能以及特色方面的工作无一不于此相关，而且颇具挑战。比如，下一个即将开业的K11在东北重镇沈阳，沈阳的工业气息浓重，本地文化相对单一，运营能力精湛，善于差异化定位的K11能否有出色的表现，我们也非常期待。