新世界高端商业地产项目解读：K11背后的运营理念

　　商业地产的运营难题在于管理，在于对细节的把控和雕琢，由于这两年来中国内地的购物中心呈井喷式的状态发展，对于很多跑马圈地式的商业地产企业来说还远没有到考虑购物中心的运营层面上，尤其是对于从房地产市场转战到商业地产圈子里来的企业，慢慢的明白商业地产与住宅市场根本是两个概念，花尽心思开业之后还是要投入大量的精力和资源去经营的。在经历了这两年的一番大干快上之后，部分城市已经成为商业地产的重灾区，开业之后的运营更是一道亟待解决的难题摆在大家面前。招商困难，同质化严重这两年一直在困扰着这个行业，许多购物中心将经营的困难归咎于同质化以及电商兴起等因素，但却往往忽视自身的运营水平以及精细化的管理。绝少有购物中心能够真正在这几个方面做得出色，一方面是我们虽然拥有了足够多的购物中心，但其实还是处在一个开始的阶段，没有太多的经验；另一方面，业态与消费者的关系也需要时间磨合调整。在购物中心领域，来自香港和新加坡的企业无疑有更多的优势，他们已经具备多年的运营经验，同时也有较好的人才储备。

　　在2013年开业的上海K11是香港新世界集团的高端商业地产项目，用K11创办人兼主席郑志刚的话说，K11是高端生活方式品牌运营商，在中国大陆，上海无疑是对商业地产最为挑剔的市场，K11脱胎于香港新世界集团，在运营管理上有非常严谨的一面。对于普通消费者来说，看到的往往是K11艺术化的装置和充满创意的活动，一切看起来都是那么光鲜前卫，但隐藏在这一切背后的是大型港企在管理和运营方面沉淀多年的经验。这是K11给内地购物中心的一个重要启发，再华丽的外表，再轰动的开业最后还是要回到运营的轨道上来，对于一个商业地产管理公司来说，唯有精细化的运营能力才是其成功的保障，这一点怎么强调都不过分。消费者对于K11的认可也体现在统计的数据上，上海K11仅有不到四万平面的体量，但在开业的第一个月客流就超过百万人次；此外，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。

　　另外一个有趣的地方是许多行业内的人士总是将K11的成功归纳为跨界的商业思维，比如从郑志刚在艺术领域的经历使他有更深湛的艺术眼光，并将其融入了商业模式当中，进而孕育出了博物馆零售业的概念。但他们可能忽略了再脱俗的经营模式也是要回到购物中心是否能够赚钱这一硬性的标准上来。将购物中心艺术化，主题化是所有经营者都懂得的道理，即使没有很深入的见解，也总能够做一些尝试。那么问题来了，为什么这么做的经营者都没有取得K11的成绩？其实还是运营管理的问题，K11有艺术气质，但毕竟不是在仰望星空的玩艺术，而真的是有运营艺术项目并使之成为购物中心管理内容的能力。