小米地产：“乌托邦”的资本拷问 能否在风口飞？【2】

　　问三：有观点认为，长租公寓不能走互联网的“烧钱”模式，国内租售比极低，甚至难以维持资金成本。规模扩张越快，死的越惨。你怎么看？　

　　刘洋：我舍不得烧钱。从开业运营情况看，现在现金流实现平衡已经没有问题，还能赚取一些利润，但要快速收回成本几乎不可能。我为什么说自己死不了？现在我们靠房租和现金流就能养活我们自己。　

　　雷军在领投A轮融资后，对YOU+提出的唯一要求是：用心做好服务，不要急着赚钱。我用3年的时间苦心打造YOU+，结果3天的时间就被各种大神硬拉出水面。成为了关注热点，也被喷上了口水。但我们有几百个“家友”（ YOU+对租客的亲切称呼），意气用事只能让大家失去家园，未来我们责任会更大。我自己经过3年埋头韬光养晦，已想好了未来怎么做。　

　　问四：雷军领投YOU+最中意的是什么？　

　　刘洋：不仅仅是顺为资本，投资界很有实力的冯波领导下的策源创投也投资了我们。YOU+真正能打动雷军，是我们解决了漂泊者归属感的这个痛点，提出了建设与营造一个以家为主题的房子。房子做不出花花样子，但运营很有说道。挡风遮雨是房子很容易解决的问题，有爱陪伴却不一定谁都能营造。我们有粉丝团，黏性度很高的家友团形成了一个圈子与社区，这种高密度频次的深入交往，给YOU+带来了闪光的个性。

　　问五：YOU+国际青年公寓未来的扩张计划?　

　　刘洋：希望先把产品做好。在养活自己的前提下，能一直不断往前走。我们现在共有十余个店，约2000多间房屋在建。今年公司上半年就将搬到北京办公，目前北京苏州桥YOU+青年国际创业社区已经在3月21日开业，上地及成寿寺店还在筹备中。北京的价格每间初步定在2000元至5000元不等。由于公司尚在成长期，很多地产商与我们有接触，但双方正在努力摸索最佳合作方式。未来北上广深一定是发展重点，但不希望扩张太快。　　

　　问六：YOU+将厂房改造后出租，土地使用规划改变，这对公司有没有法律风险？　

　　刘洋：我们现在项目都会选择在相关产业园区里面开展，土地性质必须合法。　

　　问七：YOU+作为长租公寓里的一颗新星，如何看待行业竞争关系？

　　刘洋：我们做的这件事情太大了。中国有2.4亿人没在自己身份证的原住地。年轻人初涉社会，精神物质生活一片“水深火热”。就如同经历地震后，人还活着，但却身处一片废墟。我去救灾，别人也上去救灾，算竞争对手吗？我们更像兄弟连。如果在中国租房，房东都能给我们的租客一个家的话，那都是好事，要给漂泊者一个温暖的家。　

　　问八：YOU+出名后最大变化？　　

　　刘洋：我们做事比从前好做了。YOU+国际青年公寓关键词冲到百度热词搜索第一名的次日，一早8点半，在我们公寓门口就有三个人等我。第一个人是银行工作人员，之前不愿意给我们贷款，要求各种条件与抵押，现在非常乐意跟我们重新研究模式来合作；第二个是地产开发商，过来要参观学习；第三个才是我们真正的客户。　

　　问九：如何看待地产行业白银时代的转型路途？

　　刘洋：我最近在社区建设方面与很多地产企业有过深度接触。企业也希望在卖掉房子之后，让业主能对一个社区对房子充满情感，但即使是万科的社区建设，也没有形成最佳的商业运作模式。

　　地产要想转型，我觉得要先革自己的命，放下高额利润诉求，在平均利润基础上做大做精做巧。不能光想吃肉，不想未来吃不上肉怎么喝粥的家常日子。互联网时代，更要把粥熬到最好。危机来临前夜，谁敢放弃吃肉的大胃口，变成好好熬一锅自己的好米粥，谁就抢占先机。　

　　“文青情怀：成诗亦成事”　

　　刘洋创立YOU+的初衷似乎并不复杂，15年职业生涯，他分别在重庆、福州、上海、北京等城市漂泊。体味过“漂”的艰辛，在陌生城市里，生病、受挫、痛苦时无人问津，获得成长、荣誉、喜悦时无人分享，这种年轻人初入社会精神世界的孤立与荒芜在刘洋看来更像 “生存”而非“生活”。　

　　2010年，刘洋辞掉了在某知名企业的市场总监职位，卖掉了当年节衣缩食在上海买的房子，和家人重新过起了租房的生活。2011年10月， YOU+创始人刘洋与弟弟刘昕签下了原高露洁牙膏厂厂房，开始了 “给漂泊在都市的年轻人一个温暖的家”的梦想改造计划。

　　万事开头难。第一栋YOU+国际青年公寓差点让刘洋和其他几位联合创始人倒在资金链断裂的坑里，在项目还没凑够钱装修完全情况下，依靠几个具有个性的样板间才完成最后的招租。

　　YOU+国际青年公寓主体是租房业务，作为二房东兼公寓管理者，先租下整栋楼，改造之后向青年人出租。既然准客户都是年轻人，公寓在个性与情趣氛围营造做足了功夫，良善的公共空间和紧密的社区氛围是其作为新星崛起的软实力之一。

　　广州珠海区，从凤凰新村地铁站出来，绕过几个路口，一栋外墙漆黑、仍带有工业化气息烙印的8层建筑便是最早的一栋YOU+国际青年公寓。熬过了苦日子，YOU+国际青年公寓在广州已经有凤凰店、白云店、宝岗店三家开张。公寓房间面积大多为10-30平方米，租金1800-3200元/月，租金的10%作为物业管理费，这样的租金水平比周边同等面积的房子低一点。2015年的扩张版图集中在北上广深及杭州、成都等地，争取开到10家。　

　　而“离经叛道”的租规将租客定位更精细化，“45岁以上的不租，带小孩的不租，不爱交朋友的不租。据说规定执行严谨，并有一套类似KPI考核指标，内容包括要在一个月内认识多少“＋友”（YOU+赋予租客的名称），参加过多少次社区活动等，三个月不参加任何一次社区活动的就会被认定是“不交友的人”，可能被“驱逐出境”。每6个月，社区有一场评选活动，所有“＋友”选出“最不受欢迎的人”。 位于广州宝岗大道的YOU+国际创业社区显然“炙手可热”，170个房间有1200多名申请者。

　　26岁的云南女生青青来广州发展，在正式签约入住前，工作人员要求她填写一张登记表，从年龄、星座、籍贯，再到爱好、经历、工作……“刚开始诧异，现在看来很有必要”，青青认为，入住门槛是个大筛子，筛出性格意趣相投的年轻人。　

　　而公寓的各个负责人昵称也颇有腔调，YOU+国际青年公寓创始人、董事长刘洋，人称耶稣，负责把爱洒向人间； 其他几位创始人如CTO苏、CEO刘昕、CCO杨辉，分别被称为弥勒、方丈、扫地僧，戏谑味十足。　

　　为在空间回应区域社交诉求，YOU+国际青年公寓在设计上集腋成裘，从每一个房间里省出一些空间，做出了300平方米的大厅，像一个年轻人的会所。

　　YOU+国际青年公寓可能是当前中国城市长租公寓里社交化元素最多的公寓。它将线上虚拟的社交互动平台搬到了线下。300平方米的大厅是一个绝佳的社交场所，内设咖啡座、酒吧、跑步机、桌球和微型电影院。入住的年轻人晚上在这里桌游、看电影、创业交流，组成了一个比虚拟社交圈黏性更强的线下社交圈，而且几乎没有额外的社交成本。　

　　移动互联网时代把人们从工业时代和城镇化的陌生社会又“部分”带回到了熟人社会，不过只是在虚拟社区空间里。而这种现代社会自由人群聚居透射出另一种文化形式的现代“村落”。　

　　这里像一个文青最爱聚集地豆瓣网的线下小型规模复制地。这里的管理者更像一个殷勤的组织者，组织大家于特定聚居空间内外充分高频次互动碰触，形成了黏度很高的圈子，也是独属于一个社群的亚文化。从这个意义上说，更像是反传统互联网虚拟社区的一次社会重聚，是反互联网模式。　

　　这里有广州早茶教堂中大一日游活动，有天蝎座生日聚会，YOU+戒酒协会第一弹，YOU+足球队，创业分享会，音乐PARTY，时装和新歌发布会等。这里讲述细碎的、所谓成熟人甚至不屑的青年故事，有宠物救助，纹身故事，跳蚤市场，宠物大讲堂，大家一起学法语课堂。满满地全是乐活因子。

　　刘洋和几位联合创始人全部把家搬到YOU+国际青年公寓里，与年轻人“厮守”在一起，全部身心琢磨如何搞出很多年轻人的活动，形成一个有“温度”的社区。