小米地产：“乌托邦”的资本拷问 能否在风口飞？【3】

　　本来，偏安南国一隅的YOU+国际青年公寓，不过只是曾经年轻过，仍心怀乌托邦梦想的一拔老幼文青的社区试验田。但与中国著名的车库咖啡创始人苏的偶遇，却改变了很多人的命运曲线。

　　苏是国内知名的车库咖啡创始人，现在为YOU+的互联网运营负责人。2011年4月，以创业和投资为主题的车库咖啡开业，创业者在车库咖啡只需每人每天点一杯咖啡，就可以在这里享用一天的免费开放式办公环境。3年半之后，车库咖啡已是全国最有名的创业孵化基地与草根创业胜地，这里成为草根创业者提供与早期投资机构对接的场所。　

　　“3年前，当苏还在中关村做车库咖啡的时候，认识了一个做搭配分享网站的创业者Sam，苏还为他提供过很多帮助。”YOU+宣传委员张思维向本刊讲述，2012年末，Sam怀揣梦想离开北京奔向广州，机缘巧合成为YOU+国际青年公寓的第一代“家友”。Sam感觉到车库咖啡与YOU+国际青年公寓有许多共通之处，在他的热心牵线下，刘洋在网上认识了苏。但是第一次见面，却拖到2014年5月。刘洋与苏在广州时代地产举办的一次活动上邂逅，两人一见如故，相见恨晚。　

　　“我想加入你们。”苏的热情让刘洋非常感动。为加入YOU+国际青年公寓，苏选择退出车库咖啡的管理层，交给内部团队管理，全力投入到YOU+的新的创业过程中。　

　　经过苏的牵线搭桥，顺为资本雷军的加入，成为YOU+国际青年公寓发展史上最关键一役。2014年8月初的一个下午，在雷军北京办公室里，刘洋终于见到了这位中国投资界和互联网界的名人。据传会谈的过程异常顺畅，雷军只花了5分钟便敲定了领投A轮融资1亿元人民币的决定，并愿意担任YOU+国际青年公寓的顾问。

　　在公开场合，雷军从不吝啬对这家初创公司的青睐与扶持，在2014年9月小米投资峰会上，雷军当着众人面说：“我也在北京地下室漂过，YOU+国际青年公寓做的是能给漂泊创业中的年轻人，互帮互助，正能量，有温度的梦想家，这是个1000亿美元的公司，一个做不完的事业。如果不是因为承诺小米其他合伙人，小米是我最后一个创业项目，我就一定要加入YOU+，跟他们一起去改变一代年轻人！”　

　　苏以联合创始人的身份加盟后，便为YOU+产品变化带来一个崭新思路——YOU+国际创业社区。在YOU+国际青年公寓的基础上，给年轻创业者提供租金低廉的办公空间，让这群创意无限的人聚集在一起，实现资源整合。YOU+可以请来成功的创业者或者风投来交流，未来甚至可以嫁接资本帮助创业项目发展，形成一个创业孵化基地。通过创业群体的聚集带来更高的商业延展性与资源整合能力。　

　　据不完全统计，每年在车库咖啡创业者至少5万人、创者团队1000多个。车库咖啡成立3年多的时间里，孵化出的创业团队里已经有4个年收入过亿元人民币，有110多个创业团队在车库获得投资，70多个团队在车库完成团队组建，以及难以统计的被并购案例。　

　　苏在创办车库咖啡的第一年就想过做“创业者之家”旅社。很多创业年轻人往往工作到凌晨三四点，为了省钱，住得离市区都很远，结果经常就睡在椅子和沙发上了。一个极端的例子是车库创业者孟德——因为找房、租房太麻烦，他在附近的权金城洗浴中心办了一个5000元的会员卡，以平均每天30元的代价睡了一年那里的沙发（除了睡觉，还能洗浴，还包早餐和宵夜），白天则在车库创业。　　

　　创立一个让创业者能以低成本居住在一起的地方，这其实也是苏车库咖啡启动时的一个创业梦想，为此他甚至与速8酒店商谈并达成初步合作意向，但最后还是因各种原因不了了之。而加入YOU+创业团队，苏有了圆梦的可能。　

　　而YOU+国际青年公寓发现，自己的租客里最少有20％~30％家友是创业者，如果吸引更多的创业者住在这里，来自各行各业的家友寻求资源互补，YOU+还能为他们提供创业者研讨与分享会，并引入投资人与项目对接，创业链条闭合之后，将成为比车库咖啡更牛的年轻人创业孵化基地。　

　　今年3月21日，北京YOU+国际青年创业社区苏州桥店正式开始接受预约。这是个一体化创业社区，共容纳约500人，面积有12000平方米，未来将作为YOU+创业公寓的总部。

　　公共客厅会做得更大，并提供办公位，创业人员可以就地注册公司。社区内配备高清会议系统，万兆宽带接入社区，各种娱乐健身设备齐全，配备有篮球场，有烧烤的地方。苏州桥店租住配比会倾向于创业者，再将投资经理、法律人员、会计等按一定配比分配。YOU+公寓 CEO刘昕表示：“YOU+是一个家，苏车库咖啡是一个庙。家有爱有温度，庙是公益性的，大家都可以来。”　

　　社区，社区，还是社区！在美国硅谷，曾出现过类似彩虹公寓式创业者自发群租模式；在中国，则有类似正和岛、黑马会这样的线上线下结合的企业家或创业者社交化社区。但从未出现像YOU+如此雄心勃勃地试图将全国创业资源串联，让创业者或青年人大规模和系统化住在一起，并最终成形产业化的理想。

　　美国学者彼得·德鲁克在《未来的社区》曾预见，今后人们的任务将会是创建一种前所未有的城市社区。这种城市社区应该是自由自愿的，为个人提供机会。而在“大众创业、万众创新，实际上是一个改革”的官方背景下，这个春天，YOU+显然玩大了。　

　　风乍起，吹皱一池春水　

　　国内公寓行业的发展有两个关键年份，2008年和2012年，前者是分散型酒店式公寓发展的元年，后者则是白领公寓全面发展的开始，从房地产市场角度来看，这两年都是不动产价格上涨停滞（2008年甚至是大幅度下跌）的年份。中国的房地产市场在经历近15年黄金增长，白银时代房地产价格进入平台期和城市布局的优化同时为公寓行业的发展提供了很好的土壤。　

　　一般而言，业内长租市场分为三种类型：第一种是C端的非标准分散式房源。这是长租市场目前主流，以爱屋吉屋为典型的C2C+O2O平台，主要专注于传统中介的存量市场。其次是处于B端标准化分散房源。这里的B端，有大的长租公寓品牌，也有小的职业二房东，典型公司有自如友家、蘑菇公寓、优客逸家等，是正在增长中的市场。第三种指B端整栋式房源。比较典型的有新派公寓和自如寓，一些承包整栋物业做短租的公司，比如途家，也有可能转向长租市场。

　　据国内较早的长租公寓服务平台九猪网发布的《2014年中国青年长租公寓数据报告》显示，早在2010年，魔方公寓、未来域、YOU+国际青年公寓等公司就开始了长租领寓试水，随之上海青客、新派公寓、优客逸家、上海青年汇加入，2014年，蘑菇公寓、上海寓见出现，都相继获得了投资。特别是以新派公寓、自如友家、YOU+、优客逸家为代表的企业出现，让长租公寓市场火热了一把。　

　　近两年，长租公寓行业已被投资机构追逐热捧。2013年，赛富不动产基金投资新派公寓1.6亿元，君联资本在同年以400万美元对优客逸家进行了A轮投资，2014年，经纬等多家机构投了优客逸家B轮2000万美元，估值8000万美元。上海寓见得到险峰华兴、联创策源等数百万美元投资，某地产基金投资了南京未来域数千万元，IDG和平安投资蘑菇公寓数千万元，上海青年汇得到某知名在线旅游上市公司数千万元投资。

　　对标美国，中国长租公寓企业的规模还有很大空间。美国最大公寓运营公司有20万套房源，中国最大的还不到两万。美国出租房源里，60%都是品牌公寓，中国这一比例只有2%到3%。由于存在管理半径有限、地域门槛、房源获取成本和资金需求较低等因素，长租行业未来数年内很难出现统治性的线下巨头。目前仅北京地区，粗略估计有500家相对规范的品牌商，如果把小型企业计入，估测约有数千家。

　　小而分散，正标志着这个行业进入机会几乎完美。而国内近几年品牌长租公寓的每年市场增长达到20%到30%，房源托管式的、带租后服务的标准化公寓，正越来越成为白领租房的优先选择。