小米地产：“乌托邦”的资本拷问 能否在风口飞？【4】

　　中国最早投资经营白领公寓的赛富投资基金合伙人王戈宏对本刊表示，白银时代经营性物业是开发商转型的一个重要方向。长租公寓已经成为一个未来都市年轻人消费的重要市场，变成了朝阳产业，具备了产业规模，所以很多人来做。　

　　但同时，王戈宏不无忧虑道出他对时下长租公寓投资集中火爆的担忧，“一个未来被看好的行业，资本涌入很正常，有竞争也是好事。但最可怕的是部分狂热的不懂行业也没有风险意识的投资人拿着鼓风机把创业者吹起来，最后鼓风机一停，猪会被摔死。这会把产业给害了。”　

　　“乌托邦”的资本拷问

　　“其他长租公寓店长考核指标更多与收入情况挂钩，但YOU+不是这样，我们对店长的考核更注重客户满意度，即通过什么办法、组织什么活动能让这些年轻‘家友’在YOU+过得更开心。”YOU+的运营理念听起来充满温情，但背后却是一场理想与现实的较量。　

　　2015年，长租公寓业内盛传的 “魔方”魔咒，成为行业前车之鉴。魔方城市公寓，在经历短期利润增长及大规模扩张之后，入股3000万美元的华平资本由于公寓大规模空置以及难看的财务报表对其进行了资本撤出。　

　　资本不懂情怀，只要快速逐利。以顺为资本与策源创投支持的YOU+，仍要接受资本本性的拷问。　

　　一位接近创投圈，并以投资者身份考察过YOU+公寓的业内人士对本刊表示，YOU+公寓做的比较有情怀，产品比较文艺范儿，但是缺乏系统性。老板亲自下场与租户互动“玩票”正是一种用户体验精神，使得租户体验度很高。该人士表示，最有可能成功的创业者不是充满情怀的文艺青年，而是散发 “铜臭气息”、理性的理想主义者。　

　　如何成规模、低成本获取房源，就是YOU+们遇到的首要挑战。YOU+联合创始人兼CTO苏透露，公司下一步的规划是北上广年底收10栋楼，其中有3栋创业者公寓，但相较于数量巨大租房群体需求，仍是杯水车薪。　

　　在一线城市扩张，优客逸家CEO刘翔表示，“一线城市主城区已鲜有毛坯房供给，大量房东自装房不适用，而嗷嗷待哺的快捷酒店和经济型公寓的需求竞争，是否因供需不平衡会进一步抬高物业成本？公寓发展模式是拿商业地产去做民房出租的生意，从价值序列上来说是倒挂的，未来可否有变数？　

　　其次，未来的盈利问题也是很大考验。2014年，YOU+创始人刘洋在深圳万科总部分享其经验时，曾提出两个解决方法，第一是降低成本；第二是增加毛利，增加附加值，把产品做得更好，让别人愿意花更多的钱过来住。认为“从地里长出来的YOU+ ， 尊重人性能把成本降低下来”。

　　协纵国际集团联合创办人黄立冲对本刊表示，公寓盈利潜力被神化了。事实上，只有少量的产品品类是会获利的，犹如一个煤层，一超出这个区间就会遇到传统产品极大竞争。这是一个易入难出的行业，且潜在风险埋藏时间长。

　　“眼下自如寓这块业务还没见着回头钱，链家地产一直在投入，目前还算不过来账。” 链家自如事业部总经理熊林就曾表示，“自如寓的成本主要包括支付给原业主的租金、建筑结构的改造、装修成本、后期的维修服务成本和人工开支等，一栋楼通常需要上千万元的投入。自如寓单间的成本，至少需要3年的租金收入才能打平。”

　　在项目遍地开花情况下，实现营收成本的好转，又对公司精细化管理模块与财务精算提出高要求。其次，公司管理层经验背景也很重要，是否擅长投资精算以及成本控制。

　　就协纵国际而言，其形成了公寓定义与企业居舍外包、柔性办公基地服务成长企业、高增值服务为成长企业解决高速发展需要的“三驾协同马车”。与YOU+帮扶创业者相比，协纵只服务度过生存期，进入成长期或成熟期的企业。“因为还挣扎在生存期的企业无法支付服务成本”，黄立冲说。　

　　而实现产品初步体系化当属链家自如产品系的研发，自如友家与自如寓为年轻人提供了一个从大学毕业到买房之前一个层层递进的居住系列产品，形成了独特的产品体系。

　　由于与链家在战略协同上有其他公司无法比拟的优势，比如源源不断的客源供给，使自如客目前累积有20万人次。自如友加产品实现10万间（常住有十几万人次），自如寓有1000多套。所以很多自如寓的客户从自如友家转接过来。熊林向本刊表示，截至到3月12日，自如系产品已达到销售目标的60%。　

　　第三，面临行业人才困境与规模扩张的矛盾。虽然YOU+公寓向本刊否认了风传其“2015年要做到2万套房，2016年要做10万套房”的说法，但王戈宏向本刊表示，现在确实涌现了一股言必称规模，动辄上万间的“大跃进”风潮。美国铁狮门公司先后调研了中国16家做白领公寓的企业，发现行业聚焦于两件事，一是大谈规模，一是玩APP。一谈到企业赚钱模式，则大谈“我们现在是互联网思维，先不赚钱，成长到一定规模再说盈利”。　

　　“我个人特别反对把一些基本的商业常识抛在脑后，都以上市为目的来做企业，我们不能忘记经营企业本质，而去一味追求规模。长租公寓在一开始就要能赚钱，被热炒的先亏后赚的所谓互联网模式不适合这个行业。” 王戈宏表示。　　

　　黄立冲认为，如果早期企业成本结构有潜在的瑕疵，即便企业规模扩大也难以获利。长尾和协同需要大基数客户，但公寓是房地产增值服务分支，就算做到再大的规模，客户基数也只能以万级别或十万级别来计算，有上限。“我不认为公寓发展需要跑马圈地”。

　　寓见家CEO罗意同样表示，考察长租公寓项目，最不能体现团队能力的就是房源开发速度与规模，因为“人傻钱多”就可以实现。必须结合运营指标（比如空置期、毛利率）健康度来看发展速度。平衡速度与质量，是CEO们永远需要面对的课题。集中式长租公寓坪效很低，面对同样整栋物业，抢不过坪效更高的美容院、酒店、餐厅、足疗按摩……创业一定是要最大的成功率而不是最快的成功。　

　　第四，“二房东” 模式一定不可持续。作为业内知名投资人，王戈宏直指这是长租公寓行业当下最大隐患。　

　　已进入寒冬的经济型连锁酒店就是一个例子。在经历了“暴利时代”高速扩张期后，经济型酒店净利润主要来源于加盟费，除去这一项，酒店几乎都是亏损。主要原因在于，近10年来，酒店物业成本上涨300%，而此前每平方米0.8元，如今为2.4元，而员工月平均工资已经从800元上升到2400元。　

　　此前有媒体报道称，根据一些经济型酒店公司的财报计算，实际上目前每一间客房每天的利润只有5.32元。王戈宏指出，不管是华住、如家，还是A股上市的锦江股份，经济型酒店利润已经很薄，即使整合后在美国上市，其e 贝塔指数只有3到5倍，美国投资者已经完全不认同这种边际成本一直递增，而收益并未递增的“二房东模式”。“商业战场上没有傻瓜，业内一些做酒店的大房东正在形成自己联盟，并准备将二房东赶走，自己做品牌式酒店。”　

　　如家等一众快捷酒店就是在高端（星级酒店）和低端租房产品（招待所）的产品空档中，以标准化产品和服务思路杀出了一个新市场。长租公寓业态和当年快捷酒店很像，应引以为鉴。　　

　　有业内人士直陈，“YOU+国际青年公寓的商业模式是不可能赚钱的。与房屋销售价格相比，国内的租金回报太低。租金回报只有3%~5%的时候，其收益都无法覆盖企业资金成本。虽然最近连续降息，但高额的资金使用成本一直在吞噬利润。”　

　　该人士同时指出，呈现一个足够大的规模才可以实现真正盈利，这种规模不是产业规模，而是客户“蓄水池”的规模。快捷酒店都不赚钱，但因为能提供源源不断的客源，使得携程网赚钱，酒店业几乎都在给携程打工。YOU+做出自己客户群规模蓄水池时候，再谈赚钱不迟。

　　第五，缺乏长期资本支持。与国外比，中国没有年回报只要求达到3%的养老基金和保险基金。这样，只能用快速扩张成长法：每年不考虑利润资金成本，最后直至将公司运作上市。　

　　王戈宏指出，白领公寓未来只有两种模式：一种是把所有中介业务变成返租业务的规模级平台公司，同时将互联网、金融产业编织进入平台；另一种是将产品做到规模与特色并重，形成产品核心竞争力。以上两种归纳为核心便是：金融+产品+品牌。