十问2015，楼市的爆点在哪里？【10】

　　10 电商潮和综合体夹击，二手街铺会越来越岌岌可危吗？

　　从2012年双十一的191亿元，到2013年的350亿元，再到2014年的571亿元，淘宝只用了短短的三年时间。而大家的生活方式和消费习惯，也在不知不觉中被网络强悍地改变，实体商铺的行情走势亦然。

　　对于二手铺来说，每年租金按5％左右的比例上涨是不成文的行规，不涨就意味着跌，但从2013年开始，这一平稳微涨势头就被反转，该年杭城二手街铺的平均租金相较前一年大约有一成左右的降幅，这也是杭州二手铺这么多年来第一次出现租金下降。

　　刚刚过去的2014年，二手铺租金延续了上述的微跌行情，继续以一成左右的幅度下调，同时空置率越来越高，空置时间也越来越长，一眼看过去街铺或底商生意难做的局面已经相当明显。值得一提的是，一些传统意义上地段不错的商圈内出现了不少空铺，尤其是一些服装店集中的区域，比如武林路、凤起路、体育场路，再比如香积寺路、文一路、文二路、文三路等。这一方面说明这些店铺之前的租金高到了令商家难以承受的程度，另一方面，也印证了电商时代的冲击巨大以及越来越多综合体的稀释作用。的确，多位业内人士大致判断称，这两年的二手商铺只有三成左右能赚钱，剩下七成都是持平或亏损状态。

　　从这两年二手铺的经营业态比例变化，同样可以管窥电商时代下的实体铺走势。近年来，受电商猛烈冲击，经营服装、鞋类、箱包等商品的店铺生意越来越难做，改弦易张的情形常常得见，服装类店铺比例下滑十分明显，相较于2009、2010年的开店巅峰状态减少了六成左右。眼下轻餐饮业态甚为时兴，奶茶店之类开得最多，再比如水饺、煎包之类的速食店，同时品牌的更替和流行速度也很快，“杭儿风”依然，比如前两年蜜果、茶桔便等四处圈店，现在则是阿姨奶茶等风行。

　　除了如影随形声势浩大的电商，这两年杭州逐渐进入综合体蓬勃发展和四方激战期，进一步对实体街铺的经营造成挤压。无论是从规模、品牌或者环境来看，以体验式消费为主导、不仅仅能购物的综合体都占据了无可比拟的优势，人们的消费目的地在迅速发生改变，实体街铺的吸引力完全没有办法与其抗衡：这样的情况不仅出现在零售业态，在更受大众欢迎的餐饮界亦然，前两年风头甚劲的美食街们近年来生意都受到了严重冲击。

　　而在一些大型综合体目前并未覆盖或供应量极少的区域，二手街铺的日子会好过一些，但也是暂时，因为整个杭州范围被综合体攻占已经只是一个时间问题：比如在大型综合体稀缺、只有一个星光大道但状况平平的滨江区，街铺现在的租金表现仍然稳定且坚挺，但随着未来龙湖·春江郦城内的天街等多个综合体项目的开业，街铺的经营也将受到打压。

　　接下去的2015年，杭州二手铺将进入大规模洗牌阶段，形势确实不容乐观。但实体店铺也不会消亡，而更有可能会从初级发展阶段进行一次细分和升级，逐渐摸索属于自己的不可替代性和可持续发展方向。